不動産

新築マンションの1戸あたりの平均価格が8360万円まで上昇。早めに不動産は購入するべきか。

今の日本は超低金利時代なので不動産価格が上昇しています。

今の日本は歴史的に見ても驚異的な低金利です。ゆうちょ銀行の普通金利は0.001%です。定期預金でも0.01%しかありません。しかも、この低金利は直近に始まったワケでなく長年続いています。そして、2016年1月29日には日本銀行がマイナス金利政策を採用しました。しかも、マイナス金利政策は今も続いてます。

住宅ローンは借りやすい状況。

低金利は資金を借りる人には有利です。なので、住宅ローンを借りるサラリーマンにとっては歴史的にも借りやすい状況だと思います。しかし、借りやすいということは、いいことばかりではありません。

民間の調査会社「不動産経済研究所」によりますと先月(2020年1月)、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県で発売された新築マンションの1戸あたりの平均価格は去年の同じ月より47.9%上昇して8360万円となったことを発表しました。これは、バブル期を上回り、調査を開始した1973年以来、もっとも高い水準になっているようです。一方、神奈川県は2.4%下がって4961万円。埼玉県は13.7%下がって4326万円だったようです。

都内のマンションはサラリーマンで購入するのは厳しくなってきた。

もはや低所得サラリーマンにとっては手が出ない価格になってきてしまったと思います。金利が下がり住宅ローンの貸し出しが活発になると不動産価格は上がるものです。しかし、今は上がり過ぎの傾向にあります。

神奈川県と埼玉県が下がったと言っても、それなりの価格で推移しています。また、今回の調査では高価格帯のマンションの販売が重なり平均価格を押し上げたとなっていました。そうすると富裕層が積極的に都内のマンションを購入していることが考えられます。それはそれで景気が良い話ですが、富裕層につられて不動産価格が上昇してしまうと、一般的なサラリーマンはなかなか不動産を購入出来なくなるという問題もあります。

サラリーマンは生活が苦しくなっている

一般的なサラリーマンは働き方改革で残業は減らされ手取り収入は減り、社会保険料や税金が上がっているので可処分所得が全然増えていません。なので、貧富の差が進んでいるとも言えるかも知れません。

今、富裕層は金余りなので不動産などの資産を購入しています。また、都内のマンションは投機目的などでも購入が進んでいると聞きます。なので価格が高騰していっているのです。しかし、庶民にとっては死活問題です。居住というのは誰にとっても重要な問題なのです。その住居の確保が一般的な手取りだと購入が難しくなるというのは考えものです。

バブルの時代も同じようなことがありました。

同じような現状は過去にもありました。バブルの1990年頃も不動産価格が高騰して一般のサラリーマンの給料では購入出来ないくらいの価格になっていました。いわゆる不動産バブルと言われるやつです。当時の政府もこれを問題視して地価の上昇を抑えようとしました。それで、当時の大蔵省銀行局長から不動産融資総量規制に関する通達というのが全国の金融機関に通達されました。これにより金融機関からの不動産に対する融資が抑えられてしまったのです。そして、不動産価格が暴落しました。いわゆるバブル崩壊というやつです。これにより日本は「失われた20年」に向かうことになったのです。

政府は不動産価格の調整には消極的だと考える理由

なので、政府はこの過去の記憶は鮮明にあるはずなので不動産価格を抑え込むような政策を行うとは考えにくいです。あくまで市場に任せるかたちになるかと思います。また、今、不動産価格を抑えようとしたら金利の引き上げを行わないといけません。

金利の引き上げは住宅ローンの借り入れられる額に影響します。

金利の引き上げを行うとサラリーマンなどは低金利の時に借りられた総金額が借りられなくなります。借り入れできる金額が下がってしまうのです。総返済額が変わるので、金利が上がると借り入れ出来る金額が下がってしまうわけです。そうすると不動産価格は下がっていきます。なので、今後は金利変動により不動産価格は変わっていくかと思います。将来の金利は誰も分かりませんが日本銀行としては緩やかな物価上昇とともに金利を少しづつ上げて行きたいと思っているはずです。

金利が上がることによる弊害

金利が上がると住宅ローンの借入額以外にも、もう一つ不都合なことが起こります。債権価格の低下を招いてしまうのです。日本政府は国債を大量に発行しています。多くの国債は日本銀行と民間銀行によって保有されており、全体の85%以上を保有しています。国債の金利が上昇するということは債券価格の低下を招いてしまうのです。

銀行のバランスシートが悪くなる

まだ、日本銀行や大手銀行は大丈夫かと思いますが、地方銀行などでは破綻のリスクが高まる銀行が出てくる恐れはあります。なので、日本銀行も早急な金利上昇を行わないと予想しています。

サラリーマンの人は慌てて不動産を購入する必要はない

話を元に戻しますが、サラリーマンの中には不動産価格は上がっているので早めに不動産を購入しておいた方が良いと思っている人がいるかも知れません。また、住宅ローンを組むなら低金利の今だと借りやすいので、購入を検討されている人がいるかも知れません。

しかし、今の日本は歴史的な低金利です。また、日本銀行のマイナス金利政策は異常な政策です。今後、これがどれくらい続くか分かりませんが、この状態は誰もが是正していこうと思っているはずです。要するに金利は少しづつ上げる方向に政策が行われて行くことになります。なので、いづれ金利は上昇していくと予想します。だから、それまでは様子を見るほうが賢明ではないでしょうか。

あくまで予測ですので最終的に購入するかしないかは自己判断でお願いします。参考程度に聞いていただければ幸いです。ちなみに私は賃貸派なので不動産を購入することはありません。