投資

家は買うべきか賃貸にすべきか。賃貸の方が得だが購入することが必ずしも損ではない。ただ、マイホームの憧れはやめるべき。

不動産は購入した方がいいのか、それとも賃貸でよいのか

賃貸に住み続けるか家を買うかというのは誰しも迷うと思います。また、どっちが得かというようなことが、よく言われます。結論から言いますとどちらを選択しても損も得もないと言えます。極端な話をすると家が都心で駅から近くて10円で売られていたら、買った方が得です。しかし、市場の常識的な価格で購入するのであれば基本的に損も得もないです。市場は不動産でも効率的なのです。

不動産を賃貸業と考える

例えば、あなたが不動産賃貸業を営むとして5%の利回りで運用を考えた場合、3,000万円の物件なら年間150万円の家賃で賃貸にだすと思います。実際は管理費や経年劣化や退去時の費用等を考えた場合、もう少し家賃を高くする必要がありますが、ここでは話を簡単にします。そうすると3,000万円のお金が不動産という資産に変わって人に貸していることになります。しかし、人はどこかに寝泊まりしないといけません。なので、人に不動産を貸しても自分が年間150万円を賃貸料として大家に払っていたら不動産賃料を横流ししているだけです。なので、この横流しをやめて自分で買った物件に住めば自分が自分に賃料を納めていることになります。要するに家を買うことは自分に賃貸する不動産を買うのと同じことです。自分の現在の資産を不動産に変えて自分に賃貸しているのです。3,000万円はどちらにしても不動産に代わっているので、そのお金を別の資産に投資することはできません。逆に3,000万円のお金を持っていて賃貸に住んでいたら3,000万円は手元に残るのでこれを別の資産に利回り5%で投資できれば、そこから上がった利益を賃料へ横流ししているだけになるのです。資産を家にするのか他に向けるのかを選択するのとたいして変わらないのです。

不動産を販売する時の営業トーク、最後には自分の物になるは注意

ここでお気づきかと思いますが、家を買って人に貸し、自分は賃貸に住み賃料を横流しで大家に渡した場合、最後は不動産が自分のものになるでしよ。そしたら不動産を購入した方が得ではないかと思うと思います。不動産屋さんの営業トークの典型である最後は自分のものになる。人間は所有欲があるのか家賃は無駄で購入は資産を買っているという認識なのでしょう。

不動産は経年劣化していく

しかし、少し考えてみて下さい。例えば35年ローンで家を購入した場合、35年後の家は相当にボロボロです。いろんな箇所が痛んでいます。そうなってくると修繕など、さまざまなお金がかかるので資産なのか負債なのか分かりません。よっぽどの立地でない限り資産価値が下がらないことはないでしょう。これはローンでなく一括購入しても同じです。残った家はボロボロなのです。

購入しなかった場合には残るものが違う

3,000万円を持っていて株式などの別の資産に年利5%で運用して、自分は賃貸に住んで運用益を全て家賃に費やしてた場合は、最後に残るのは現金の3,000万円です。私が賃貸の方がいいと思う理由はここにあります。最後に残るものが違ってくるのです。ただ、新築の家やマンションは賃貸用物件より内装や設備が豪華になっているのが通常です。なので、人生において住環境は重要な要素なので家を買われる人を否定するつもりではありません。単に経済的な観点からの話です。

ライフスタイルが確定していれば家を購入するのも悪くない。ただ、賃貸業を考えるのは注意。

転勤がなく自分の好き街に住んでいてずっと住み続けていくのであれば家を購入してもいいかと思います。結局のところは損も得もないのです。

自宅購入のリスク

ただ、家を買うリスクはすぐに売って引っ越せないことです。ご近所とのトラブルや周りに良くない店や施設が出来た場合、不動産価格も下がりますし、購入当初に想定していた住環境に住めなくなることです。

住宅ローンで賃貸業をしてはいけない

また、不動産を購入して賃貸に出すことを考えている場合は良く注意が必要です。昨今の不動産投資ブームでサラリーマンなども大家になられている方が増えています。まず、住宅ローンは歴史的に見ても低金利で借りることが出来ます。ただ、これは自分の居住用に購入する場合です。賃貸投資目的でのローンは住宅ローンは適用されないのです。銀行からお金を借りる場合に居住用と偽ってローンを組んで賃貸投資をすることは許されません。必ず投資物件として銀行から融資を受ける必要があります。ただ、実際には住宅ローンで不動産を購入して賃貸に出す場合も多々あります。転勤で自分が住めない場合、一時的に賃貸に出している人もいると思います。なので、少し微妙なところもありますが、基本的には投資用に融資をしてもらうには、きっちりと申告する必要があります。これを偽っている人は気をつけて下さい。銀行に実態が分かると一括返済を求められます。サラリーマンが数千万を急に一括返済を求められたら、よっぽどの人でない限り破産です。

不動産賃貸業はサラリーマンには危険。不動産賃貸業は不労所得ではない

また、不動産賃貸業は甘く見ない方が良いです。先程、年利5%の利益と書きましたが、この低金利時代に年利5%はなかなか難しい数値です。プロならまだしも不動産素人がそんなに簡単に儲けることは出来ません。不動産賃貸業は不良所得のように言われたりしますが、実際はそんなことありません。オーナーは自分の物件に責任があります。維持管理や家賃滞納者の対応、退去後の費用といろいろとお金がかかります。そして、不動産は経年劣化していくものです。古くなると家賃を引き下げないと入居者がいなくなります。また、今後の人口減少から考えると空室率がどんどん上がっていくことは想像できます。そうすると家賃相場も下がってきます。不動産賃貸業は場所選びや宣伝、管理なども含めてきわめて難しい業種だと思っています。サラリーマンが簡単に参入する業界には到底見えません。ただ、分かりません不動産賃貸業で成功されているサラリーマンの方もおられるので、自分に才能があると思えば挑戦を止めません。だけど、不動産業のプロは強いですよ。