サラリーマンの不動産投資が盛んでした。
昨年ぐらいまで不動産投資が盛んでした。サラリーマンを中心に老後のための資産形成や副収入を謳い文句に不動産投資の勧誘やセミナーなどが盛んに行われていたように思います。
サラリーマンをやられている人なら会社に勧誘電話が1回ぐらいかかってきた経験をされた人がいるのではないでしょうか。
不動産オーナーは不労所得ではない
不動産オーナーと言えば賃貸収入が入り何もしないで安定的に家賃収入が入るイメージがあります。
しかし、実際は不動産オーナーは不労所得ではありません。
不動産オーナーとして、何もしないで安定的な家賃収入を得ている人はよっぽど恵まれた立地のオーナーぐらいです。
ほとんどの人は自分の不動産を借りてもらうために努力されています。
入居率を上げる努力が必要
不動産オーナーは不動産仲介業者に自分の物件を宣伝したりして、入居率を少しでも上げる努力が必要なのです。
何もしないで、ほっといていたら自分の物件が空室のままになってしまいます。今の時代、何もしないでも誰かが、すぐに借りてくれることなどほとんどありません。
家賃設定やメンテナンス、退去時の対応など、細かいことにまで気を使う必要があるのです。
物件管理は本来オーナーの責任
そして、建物はオーナーが責任をもって管理して行かないといけません。自分でやらないまでも管理会社と契約したり、しっかりと管理されているかチェックする必要があります。
変な管理会社と契約してしまったらずさんな管理しかしてくれません。また、入居者がいても家賃滞納や騒音問題など、さまざまなことに対応していく必要があるのです。
不動産オーナーは権利収入や不労所得のイメージで始めると痛い目にあいます。不動産オーナーは不動産業としてしっかりと戦略を立てて経営する必要があります。
サラリーマンに投資用不動産を紹介してくる業者には気をつけて。
高度経済成長の時のように人口が増加していて、黙っていても向こうから借り手があらわれる時代ではありません。不動産業はプロでも難しい仕事なのです。
なので、不動産投資をサラリーマンが片手間で出来るとは思えません。
サラリーマンに不動産を売りつけたいだけ
不動産投資に勧誘してくる業者はサラリーマンの信用が欲しくて勧誘しているのです。本当に儲かるなら自分たちがオーナーになって経営するはずです。
不動産投資に勧誘してくる業者は単に不動産を購入させたいだけなのです。
サラリーマンの信用度を利用したい
サラリーマンだと信用度があるので銀行からお金借りやすいです。また、銀行は不動産を担保にとれるので、不動産に対しても融資がしやすいのが現状です。
なので、サラリーマンに対して不動産ローンを貸し付けることをするのです。サラリーマンの安定的な収入と不動産というお金が借りやすい構造を利用して不動産投資勧誘業者は投資用不動産物件をサラリーマンに売りつけているのです。
賃貸借契約は圧倒的に借主が有利な契約。
賃貸契約を結んだことがある人や法律が少し詳しい人なら分かると思いますが。不動産賃貸借契約では圧倒的に借り手が有利です。
特に居住用に借りている人に対してはすぐに出ていけとも言えません。設備が壊れてもオーナーが直す必要があります。
サブリース契約には特に注意が必要
不動産投資でよく契約されるのが家賃保証としてのサブリース契約です。サブリースとは不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約のことを言います。
簡単な話、また貸しです。
不動産オーナーは建物を一括で借り上げてもらい、サブリース会社から一定の賃料を得ます。これのメリットは空室であってもサブリース会社から賃料が支払われるので家賃が保証されることになります。
入居者はサブリース会社と賃貸借契約を結ぶので、入居者に関係する管理はすべてサブリース会社に任せることができるので、副業を考えているサラ―リーマンからしたらありがたい話です。
30年間家賃保証などあり得ない
マスコミなどでサブリース契約が話題になりました。そこでは30年間家賃保証を提案されて、30年間安定して家賃収入が入ると勘違いされている人が多くおられました。
こちらも常識的に考えれば分かる話なのですが、良く分からないサラリーマンは営業トークに騙されて契約してしまっているようです。
家賃保証は賃料額を保障しているわけではない
必ず細かな契約書の中に経済事情の変化や周辺相場の変化による賃料改定があり得ることは記載されているはずです。
また、先程も述べましたが不動産賃貸借契約は借主が有利です。サブリース会社は契約上、借主になります。
すると、借地借家法上は賃料の減額請求が法律上認められているのです。なので、通常は2年毎の更新で家賃が減額されていくことになります。
恐らく契約書にも家賃保証は書いてあっても家賃の同額保障はされていないと思います。
不動産は経年劣化するものです。同額の家賃が30年間も保証されると考えるのもどうかしています。
会社が30年間安泰とも限らない
また、サブリース契約を結ぶときに気をつけないといけないのが、サブリース会社がしっかりした会社かも重要です。
今の時代、30年間安泰の会社などほとんどありません。その中で30年間も保障してくれるので安心。などと考えることは普通は出来ないはずなのです。
不動産業を副業にするのは専門家以外やめましょう
なので、サラリーマンが副業を始めるのに不動産業はおすすめできません。本気で力を入れて不動産業を副業にするという人は別ですが、片手間で始められる世界ではありません。
ただ、超優良物件を割安で手に出来る可能性はあるので絶対に出来ないとは言えませんが。
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