投資

不動産投資の未来について考える

不動産投資の問題事案

サラリーマンに副業として不動産投資をすすめる業者がありますが、いろいろと問題がおきているのも事実です。最近(2019年2月)ではレオパレス21が建設したアパートが違法建築でマスコミを騒がしています。ちなみに、不動産業界では周知の事実だったようです。

また、昨年の2018年には女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」事業を行っているスマートデイズが経営破綻して、サラリーマン不動産投資家が多額の負債をかかえる事態になりました。

スマートデイズは賃料を保証し、投資資金をスルガ銀行の提携ローンを組まることによってサラリーマンに投資をしやすくしていたようです。

スマートデイズの投資内容

利回りは8%の高利回りで保証は30年間と謳っていたようです。事実であればとてもおいしい投資案件になります。しかも、この低金利時代に銀行が融資してくれるのなら自己資金なしで高利回りの運用となります。融資が通るのであれば投資してしまう気持ちも分らなくもないです。

ただ、普通に考えればありえないとわかるはずです。まず、利回り8%であれば何もサラリーマンに紹介することなく自分たちで投資するはずです。

ちょっとした不動産投資ブーム

2018年くらいまでは低金利もありそれなりの年収があるサラリーマンに対して銀行は不動産投資物件に対して融資がでたようです。また、あっちこっちで不動産投資セミナーなどが開催されており、ちょっとした不動産投資ブームだったように思います。

不動産投資をすすめる業者は老後の安定収入だの不労所得だのと、あまい言葉で融資を誘います。

そもそも不動産オーナーは不労所得ではありません。人に物件を貸すというのは責任をともないます。設備の故障や修繕等はすべてオーナーがメンテナンスしないといけません。また、空き部屋がでたら空室を埋めるように不動産会社などに営業をかけたりと満室にする努力が必要です。自分の物件を選んでもらう必要があり、他の不動産オーナーとガチで勝負して市場競争を勝たなくてはいけません。

そのような過酷なリスクを管理会社が引き受け、家賃保証を30年間もしてくれるとは到底思えません。何年か毎に見直しが入るのが通常です。しかし、そのような見直し条項は約款などに小さな文字で書かれているのが普通です。もし、本気で30年間もの家賃保証をしてもらうつもりでしたら契約書を隅から隅まで読み込んで熟知する必要があります。営業マンの説明だけで購入するのはかなり危険です。

賃貸物件は借り手が有利

賃貸物件というのは法律的に借り手が圧倒的に強いです。簡単に出ていけとも言えずトラブルになることも多いのが賃貸契約です。

人口減少問題

また、不動産業界で言われてる2019年問題。いわえる2019年をピークに日本の世帯数が減少に向かいます。

「国立社会保障・人口問題研究所」の予測データでは日本の世帯総数は2019年に5,307万世帯となり、それ以降は減少していくとされています。しかし、このピーク予測も2023年まで延びると言われたりしておりはっきりと決まっているわけではありません。

しかし、日本の人口は減少することははっきりしているので、不動産価格が右肩上がりになっていくとは思えません。地域によっては不動産価格が上がると言われたりしますが、そのような物件を手にできるのは本当の専門家であり普通のサラリーマンが手にできる可能性は極めて低いです。

最後に

不動産投資というのは多額の資金と専門性が必要な参入障壁が高い分野です。素人が利益を上げることができない。とまでは言いませんが相当な勉強量と努力が必要な分野でしょう。

そのような難しくリスクの高い投資をするより普通に米国株のインデックス投資をしていた方がよっぽど安全です。