マンション購入の落とし穴｜修繕積立金と街づくりのリスク

マンション建築ラッシュの裏側に潜むリスク

ここ数年、首都圏を中心にマンション建設が続いています。特にタワーマンションは「資産価値が高い」「便利な立地」といった理由で人気が高く、最上階は数億円といった富裕層向けの物件も珍しくありません。

しかし、街づくりの計画が伴わないまま乱立している地域では、深刻な問題が起きています。代表的な例が武蔵小杉です。急激な人口増加によって保育所不足や駅の混雑が社会問題となり、朝の通勤時には改札に入るだけで行列になる光景も珍しくなくなりました。

さらに、ビル風や景観の変化、日照への影響といった環境面のデメリットも指摘されています。もともと暮らしていた住民にとっては、生活環境が大きく変わる「迷惑な開発」になってしまうケースもあるのです。

2025年のマンション市場はどうなっているか

2019年当時は「アベノミクス」「東京オリンピック」などが価格上昇の要因とされていましたが、2025年の今もマンション価格は下がるどころか過去最高水準を更新しています。

首都圏新築マンションの平均価格は前年同期比で16％以上上昇し、東京都心の中古マンションも前年比30％近い値上がりが確認されています。背景には、建築資材のインフレや人件費の高騰、円安による輸入コスト増などがあり、同じ広さ・仕様でも以前より大幅に高くなっています。

一方で供給戸数は減少傾向です。施工会社の人手不足や資材調達の難航によって販売が後ろ倒しになるケースも増えています。そのため「需要は強いが供給が限られる」状況が続き、価格高騰に拍車をかけています。

修繕積立金の落とし穴

マンション購入で見落とされがちなのが「修繕積立金」です。新築マンションでは販売しやすさを優先して低めに設定されることが多く、将来的に大規模修繕を迎えると不足が生じやすい仕組みになっています。

実際、武蔵小杉のタワーマンション「ミッドスカイタワー」では、当初の設定額では50年分の修繕費を賄えないと判明し、理事会が住民合意のうえで積立金を2.4倍に引き上げました。さらに金融知識を持つ住民が中心となり、積立金の一部を国債や債券で運用し、15年で約2億4,000万円の利益を出すという前例もあります。

こうした積極運用は先進的ではありますが、全てのマンションで真似できるわけではありません。住民全体の合意形成やリスク管理が必要で、場合によっては元本割れのリスクもあります。

中古マンション購入時のチェックポイント

中古物件を購入する場合も注意が必要です。価格は間取りや立地で決まることが多く、修繕積立金の積立額や管理組合の運営状況は表面には反映されません。

例えば、同じ築年数・同じ立地でも「積立不足で将来追加徴収が必要な物件」と「計画的に積み立てている物件」がほぼ同じ価格帯で売られていることがあります。これは買い手が見抜かないと損をする典型的な落とし穴です。

購入前には以下を必ず確認しましょう。

• 管理組合の議事録や修繕計画書

• 過去の修繕履歴と積立金残高

• 監査体制や会計の透明性

私自身、かつて中古マンション購入を検討した際、外壁修繕で想定外の追加徴収が発生していた履歴を見つけて購入を見送ったことがあります。結果的に数百万円の負担を回避でき、今振り返っても正しい判断でした。

管理組合と会計の透明性も大切

修繕積立金だけでなく、管理組合の体制も重要です。長年同じ担当が会計を握っている場合、不正や横領の温床になりかねません。実際、町内会費や組合費の不正利用がニュースになることもあります。

プロの監査人が入る会社と違い、素人が持ち回りで管理するマンションでは監視が甘くなる傾向があります。そのため「会計監査の仕組みがあるか」「役員が定期的に交代しているか」は確認必須です。

街づくりと住環境を見極める

価格や物件仕様だけでなく、「街全体の将来像」を見据えることも大切です。駅や道路のキャパシティ、保育所や学校の数、公共サービスの整備状況を調べておかないと、住んでから不便を感じることになります。

用途地域や都市計画の情報は自治体が公開していますので、購入前に必ずチェックしましょう。

まとめ：価格より「安心できる未来」を重視する

マンション価格が過去最高水準にある今、焦って購入するのは危険です。重要なのは「将来も安心して暮らせるか」「資産価値が維持できるか」という視点です。

• 修繕積立金が十分に計画されているか

• 管理組合が透明性のある運営をしているか

• 街全体の住環境やインフラが追いつく見込みがあるか

これらを確認せずに購入すると、追加費用や生活の不便さで後悔するリスクがあります。

私は賃貸暮らしなのでマンション購入の予定はありませんが、資産形成や老後の安心という観点では「街づくりと管理体制を重視すべき」という点は強く共感します。投資と同じく、不動産も長期的な視点で判断することが大切です。

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